何為宅基地“三權(quán)分置”，為什么要設(shè)立？
國土資源部部長姜大明15日表示，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。
我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
消息一出立即引發(fā)市場強(qiáng)烈關(guān)注。那么，究竟什么是宅基地“三權(quán)分置”呢？
何為宅基地“三權(quán)分置”？
宅基地的“三權(quán)分置”指的是落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。簡單的說就是宅基地將被賦予三種權(quán)能，分別為所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)，并且三權(quán)分離。村集體（村或經(jīng)濟(jì)社）是宅基地所有權(quán)人，符合規(guī)定和條件的村民（農(nóng)戶）具有認(rèn)定為宅基地資格權(quán)資格，宅基地使用權(quán)人就是通俗所說的農(nóng)村自建房房主，主體現(xiàn)為本村村民（農(nóng)戶）。
三權(quán)分離后宅基地所有權(quán)不變，仍然屬于集體所有。
落實(shí)宅基地集體所有權(quán)就是保障和強(qiáng)化了集體經(jīng)濟(jì)組織有依法收回宅基地的權(quán)利，也賦予了集體經(jīng)濟(jì)組織對宅基地使用的監(jiān)督權(quán)利，以及集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)或被征收時(shí)按照一定比例分享流轉(zhuǎn)或征收收益。
穩(wěn)定農(nóng)戶資格權(quán)就是維護(hù)農(nóng)民家庭作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得和占用宅基地的權(quán)利。資格權(quán)是對于村民（農(nóng)戶）各項(xiàng)附著于土地上的權(quán)利的一種保障。資格權(quán)設(shè)置和認(rèn)定關(guān)系到廣大農(nóng)民的基本權(quán)利和切身利益，包括宅基地的取得權(quán)利、流轉(zhuǎn)權(quán)益、土地開發(fā)收益分配等都與資格權(quán)直接相關(guān)，資格權(quán)認(rèn)定是關(guān)鍵也是難點(diǎn)。
適度放活宅基地使用權(quán)就是將允許農(nóng)戶除通過轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)外，還可以以出租、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，進(jìn)一步提高宅基地集約利用水平和效益，同時(shí)激活宅基地租賃權(quán)和抵押權(quán)，釋放農(nóng)村建設(shè)用地土地價(jià)值潛能。
業(yè)界人士認(rèn)為，宅基地使用權(quán)也是是“三權(quán)分置”重點(diǎn)，目前在我國非試點(diǎn)地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)（通常所說的買賣）僅限于本村村民，未來將適度放活宅基地使用權(quán)人主體，這將意味著宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不再局限于本村村民。
以宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)義烏為例，宅基地流轉(zhuǎn)已不局限于本村集體內(nèi)部，而是符合規(guī)定允許在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓給村級集體經(jīng)濟(jì)組織成員，受讓主體雖已放寬，但仍然不允許城市居民購買宅基地。
為什么要設(shè)立“三權(quán)分置”？
目前學(xué)界對于宅基地流轉(zhuǎn)存在兩種觀點(diǎn)，一種主張以“穩(wěn)”為主，一種則主張以“活”為主。
所謂“穩(wěn)”，即將流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。主張理由是出于對農(nóng)民可能失去宅基地和農(nóng)村土地非農(nóng)化的擔(dān)憂，并由此導(dǎo)致農(nóng)村社會(huì)秩序穩(wěn)定的擔(dān)憂，也認(rèn)為宅基地流轉(zhuǎn)對增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入和復(fù)墾增加耕地的實(shí)際作用不大。
主張以“活”為主的，主要是出于盤活利用閑置宅基地、激活農(nóng)村沉睡土地資產(chǎn)、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的考慮，認(rèn)為流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部抑制了流轉(zhuǎn)交易需求。
因此，如何解開“穩(wěn)”與“活”的死結(jié)，便亟待制度創(chuàng)新。目前來看，建構(gòu)宅基地產(chǎn)權(quán)分置制度被認(rèn)為是可行的路徑方式，也就是將目前集體和農(nóng)戶的宅基地權(quán)利一分為三，分別設(shè)立所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)。
“三權(quán)分置”便是為了有效化解“穩(wěn)”與“活”的矛盾，即在穩(wěn)住農(nóng)戶宅基地占有的同時(shí)，逐步放活宅基地的使用。
中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院教授、北京土地學(xué)會(huì)會(huì)長朱道林表示，關(guān)于宅基地“三權(quán)分置”，應(yīng)該是類似于保持宅基地集體所有權(quán)不變，集體農(nóng)戶宅基地權(quán)利不變的情況下，鼓勵(lì)農(nóng)村住宅租賃、流轉(zhuǎn)的一種方式。
這一做法對于分布在城鄉(xiāng)接合部，尤其是大城市近郊區(qū)的農(nóng)村住宅，鼓勵(lì)其通過租賃方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，滿足住房租賃市場的需求，是有積極意義的。
各大媒體看“三權(quán)分置”
人民網(wǎng)：
我國將用租賃并舉等方式逐步改變
政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況
我國在積極尋求方法改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
按國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個(gè)城市正在開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。
新京報(bào)：
政府不再壟斷住房供地，開啟深度變革
探索非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地，宅基地“三權(quán)分置”，實(shí)際上開啟了房地產(chǎn)管理模式和土地市場的深度變革。傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理模式是將土地資源集中于政府手中，地方政府主導(dǎo)土地招拍掛轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商負(fù)責(zé)建房。而隨著新的改革舉措實(shí)施，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地，用以建設(shè)住宅，將實(shí)現(xiàn)多元主體的住房供應(yīng)，也是對土地市場的松綁與放權(quán)。
未來將有相當(dāng)比例的土地和住房供應(yīng)，將通過非房地產(chǎn)企業(yè)來實(shí)現(xiàn)，進(jìn)入市場，提供給企業(yè)員工以及廣大租房者使用。這會(huì)對整個(gè)土地和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響，租賃性及其他性質(zhì)的保障類住房數(shù)量會(huì)不斷增多，進(jìn)而形成與商品房并重的市場模式，中低收入群體和高收入群體將各取所需，選擇不同屬性的房子。租房市場也會(huì)因供應(yīng)量不斷增加，而大大緩解目前供需不對等、租房難、租房貴等矛盾，為租購?fù)瑱?quán)奠定可行基礎(chǔ)。這也將倒逼地方政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”路徑依賴，地方政府不能再依靠對一級土地市場的把控，通過土地拍賣價(jià)格的不斷推高，來獲取巨額收益。開發(fā)商高價(jià)拿地，再天價(jià)售房的傳統(tǒng)模式也面臨重大挑戰(zhàn)，城市房地產(chǎn)行業(yè)的短期炒房投機(jī)現(xiàn)象將受到相應(yīng)遏制。人們的住房理念隨著住房租賃市場的壯大，有望逐步得以改變，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也將朝著更為健康有序的方向發(fā)展。
新華網(wǎng)：
我國將探索農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”
作為一項(xiàng)重大創(chuàng)新，我國將探索農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)、農(nóng)戶資格權(quán)、宅基地及農(nóng)房使用權(quán)“三權(quán)分置”。
探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，是一項(xiàng)重大創(chuàng)新。各地在改革試點(diǎn)中要認(rèn)真開展農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究，探索宅基地“三權(quán)分置”的具體實(shí)現(xiàn)形式，可以重點(diǎn)結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等先行先試，探索盤活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗(yàn)和辦法。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：
居民土地多主體供給將成主流
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容。所以，類似多主體供給也會(huì)在土地供應(yīng)上得到體現(xiàn)。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會(huì)逐漸放開集體建設(shè)用地。
同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)還提到，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)只有租賃市場才有機(jī)會(huì)，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點(diǎn)。
新媒：
中國住房制度改革成今后重點(diǎn)
據(jù)新加坡《聯(lián)合早報(bào)》報(bào)道稱，由中共中央政治局去年12月9日召開的會(huì)議提出，加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)是今年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。
報(bào)道稱，此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落”。
英媒：
冷購房熱租賃
中國樓市降溫長效機(jī)制啟航
據(jù)路透社2017年8月18日報(bào)道，7月底的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制；住建部等九部委則發(fā)布通知，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，北京、廣州、上海等熱點(diǎn)城市均出臺發(fā)展購租并舉制度的細(xì)則，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制輪廓越來越清晰。
報(bào)道稱，熱點(diǎn)城市紛紛跟進(jìn)，廣州等城市將加快構(gòu)建租購并舉的住房體系，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。該報(bào)道認(rèn)為，這是中國樓市降溫長效機(jī)制啟航的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。
義烏率先推進(jìn)宅基地“三權(quán)分置”
這兩天，義烏市福田街道江北下朱村村民金景興喜笑顏開，他與村里的其他260戶村民，領(lǐng)到了盼望已久的不動(dòng)產(chǎn)證。在義烏，這樣的場景已出現(xiàn)多次，2017年，全市共頒發(fā)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)證2萬多本。義烏舉全市之力深入推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，改革紅利持續(xù)釋放，農(nóng)村和農(nóng)民受益明顯。
2015年3月，義烏被列為全國農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)以來，在守牢“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”三條底線的基礎(chǔ)上，積極推進(jìn)理論創(chuàng)新和實(shí)踐探索，盤活農(nóng)村居民的“沉睡資產(chǎn)”。同年4月，義烏在全國率先提出農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”制度體系設(shè)計(jì)。2016年4月26日，義烏市委、市政府印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)工作的若干意見》，明確在落實(shí)宅基地所有權(quán)和保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格權(quán)的前提下，允許宅基地使用權(quán)通過合法方式有條件轉(zhuǎn)讓。由此，義烏基本確立了宅基地制度改革中的宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”制度體系。
改革激活一池春水。義烏市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，基于宅基地制度改革中“三權(quán)分置”的頂層設(shè)計(jì)，義烏已對宅基地的取得置換、明晰產(chǎn)權(quán)、抵押擔(dān)保、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理等七方面進(jìn)行了制度創(chuàng)新，在此制度框架下積極推進(jìn)先行先試，改革多項(xiàng)成果位列全國第一。
在農(nóng)村宅基地制度改革中，義烏堅(jiān)持維護(hù)農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)，固化宅基地資格權(quán)，完善宅基地使用權(quán)，既保障了農(nóng)民的基本居住權(quán)利，又最大限度促進(jìn)了宅基地價(jià)值的增值，增加了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，助力鄉(xiāng)村振興。
為完善城鄉(xiāng)地價(jià)體系，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，2017年6月12日，義烏建立全國首個(gè)農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系并正式公布了《義烏市宅基地基準(zhǔn)地價(jià)》。截至目前，義烏當(dāng)?shù)?4家金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款6763筆，貸款金額32.23億元，貸款余額30.30億元，占全國試點(diǎn)地區(qū)總量的三分之一以上。